부동산 계약금 10% 못 거는 이유 | 근저당 많을 때 집 사는 방법
부동산 거래를 하다 보면 ‘근저당이 높게 설정된 집은 계약금 10%를 못 받는다’는 이야기를 자주 듣게 됩니다.
실제로 저도 매도 진행하면서 이 부분 때문에 꽤 고민을 했습니다.
결론부터 말하면, 근저당이 높게 잡혀 있으면 계약금과 중도금 수령에 제한이 생기는 경우가 많습니다.
단순히 관행 문제가 아니라, 금융 구조와 안전장치 때문에 발생하는 부분입니다.
이번 글에서는 근저당이 높게 설정된 경우
계약금과 중도금을 얼마나 받을 수 있는지,
왜 제한이 생기는지, 실제 구조와 기준을 예시 금액으로 풀어서 정리해보겠습니다.
1. 왜 계약금 10%를 못 받을까? (문제 상황)
보통 부동산 거래에서 계약금은 매매가의 10%를 받는 경우가 많습니다.
그래서 집값이 5억이면 계약금은 5천만 원이 일반적인 기준입니다.
그런데 문제가 생기는 경우는 ‘근저당이 과하게 잡혀 있는 경우’입니다.
예를 들어
- 매매가: 5억
- 근저당: 4억7천
이 상태라면, 매수자 입장에서는 불안할 수밖에 없습니다.
왜냐하면 내가 낸 계약금보다 은행 채권이 더 우선순위이기 때문입니다.
이 상황에서 계약금 10%를 그대로 받으려고 하면,
매수자가 리스크를 감수해야 하는 구조가 됩니다.
그래서 자연스럽게 계약금 또는 중도금 조정이 들어가는 경우가 많습니다.
2. 핵심 개념: 근저당과 안전한 거래 구조
근저당이란 쉽게 말하면
은행이 해당 부동산에 대해 ‘우선적으로 돈을 받을 권리’를 설정해놓은 것입니다.
즉, 문제가 생겼을 때
1순위: 은행 (근저당)
2순위: 매수자
이 구조가 됩니다.
그래서 매수자는 항상 생각합니다.
“내가 넣는 돈이 근저당보다 안전한 위치인가?”
이게 핵심입니다.
즉, 매수자가 넣는 돈(계약금+중도금)이
근저당을 포함한 기존 채권보다 뒤에 있으면
리스크가 커진다고 판단하게 됩니다.
그래서 보통은 다음 구조를 맞추려고 합니다.
- 매수자 돈 + 기존 대출 ≤ 매매가
이 조건이 깨지면 거래가 불안정해지는 경우가 많습니다.
3. 실제 기준: 집값 5억 / 근저당 4억7천 예시
이제 실제 숫자로 보겠습니다.
- 매매가: 5억
- 근저당: 4억7천
차액은 3천만 원입니다.
이 3천만 원이 의미하는 건
“현재 집에 남아있는 순수한 여유 금액”입니다.
즉, 이론적으로 안전하게 받을 수 있는 금액은
약 3천만 원 수준이라고 보는 경우가 많습니다.
✔ 계약금 10% (5천만 원) 받을 수 있을까?
결론부터 말하면
그대로 받는 것은 어려운 경우가 많습니다.
왜냐하면
- 계약금: 5천만 원
- 근저당: 4억7천
합계: 5억2천 → 매매가 초과
이렇게 되면
매수자가 넣은 돈이 ‘초과 리스크’ 상태가 됩니다.
그래서 보통은 아래처럼 조정합니다.
✔ 현실적인 계약 구조
방법 1. 계약금 축소
- 계약금: 2천만 원 ~ 3천만 원 수준
→ 근저당 범위 안에서 안전하게 설정
방법 2. 계약금 + 중도금 분할
- 계약금: 2천만 원
- 중도금: 3천만 원
→ 잔금 때 근저당 상환 조건
방법 3. 특약으로 해결
- “잔금 시 근저당 전액 말소 조건” 명시
- 필요 시 일부 선상환 구조 포함
4. 헷갈리는 포인트 (주의사항)
이 부분에서 많이 착각하는 포인트가 있습니다.
① 근저당 = 실제 대출금이 아니다
근저당 4억7천이라고 해서
실제 대출이 정확히 4억7천인 것은 아닙니다.
보통은 대출금의 110~120%로 설정됩니다.
예를 들어
실대출 4억 → 근저당 4억8천 설정 이런 구조입니다.
그래서 실제 남은 대출금 확인이 매우 중요합니다.
② 계약금은 ‘관행’이지 ‘법’이 아니다
계약금 10%는 법적인 기준이 아니라
부동산 거래에서 일반적으로 사용하는 관행입니다.
따라서 상황에 따라
- 5% 계약금
- 3% 계약금
- 정액 계약금
으로 조정하는 경우도 많습니다.
③ 중요한 건 ‘말소 가능성’
핵심은 금액이 아니라
“잔금 때 근저당을 확실히 없앨 수 있느냐”입니다.
그래서 보통은
- 잔금으로 대출 상환
- 은행 말소 확인
이 구조가 확보되면 거래가 진행됩니다.
④ 매수자 입장에서 더 민감한 부분
근저당이 높은 집일수록
매수자는 더 보수적으로 접근하는 경우가 많습니다.
그래서
- 계약금 낮추기
- 중도금 최소화
- 특약 강화
이 세 가지가 거의 기본처럼 따라옵니다.
5. 실제 경험 기반 정리
저도 실제로 매도 진행하면서 느낀 점은
“계약금 10%는 상황 따라 못 받는 게 맞다”는 것이었습니다.
특히 근저당이 높은 상태에서는
금액보다 ‘안전 구조’가 훨씬 중요했습니다.
당시 정리했던 기준은 아래였습니다.
- 근저당이 높으면 계약금 줄이는 게 일반적입니다
- 매수자가 불안해하면 거래가 깨지는 경우가 많습니다
- 차액 범위 내에서 계약금 잡는 게 가장 현실적입니다
- 중도금은 구조를 나눠서 받는 경우가 많습니다
- 잔금 시 대출 상환 구조를 명확히 해야 합니다
결국 중요한 건
“얼마를 받느냐”보다
“문제 없이 잔금까지 갈 수 있느냐”였습니다.
이 부분을 놓치면
계약금만 보고 진행했다가 중간에 틀어지는 경우도 많습니다.
마무리 정리
근저당이 높은 부동산에서는
계약금 10%를 무조건 받을 수 있는 구조가 아닙니다.
특히
- 매매가 5억
- 근저당 4억7천
처럼 차액이 적은 경우에는
계약금은 보통 3천만 원 수준 내에서 조정되는 경우가 많습니다.
핵심은 간단합니다.
- 근저당보다 안전한 범위에서 돈을 받는 것
- 잔금 시 대출 상환이 가능한 구조를 만드는 것
이 두 가지만 맞추면
거래는 충분히 안정적으로 진행할 수 있습니다.
부동산 거래에서 가장 중요한 건
금액보다 구조라는 점, 꼭 기억해두면 도움이 됩니다.