[은행 기초] "DTI" 완전 정리 개념·DSR과 차이·계산 예시·활용 팁

DTI는 한때 주택담보대출 심사의 대표 지표였고, 지금도 금융기관/상품에 따라 참고 지표로 쓰입니다.
DSR과의 차이를 명확히 이해하면, 어떤 상황에서 무엇을 개선해야 할지 방향이 잡혀요.

"DTI" 완전 정리 개념·DSR과 차이·계산 예시·활용 팁

1) DTI의 뜻

DTI(Debt To Income) 는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액(＋ 일부 기타대출 이자)을 연소득으로 나눈 비율입니다.

 

공식(개념식):

DTI(%) = (주택담보대출 원리금 + 기타 부채 이자 합계) ÷ 연소득 × 100

포인트: 집담보 대출 중심으로 상환부담을 보는 지표라는 것. 반면 DSR은 모든 대출을 본다는 점에서 더 넓습니다.

 

2) DSR과 무엇이 다를까?

- 범위:

 · DTI: 주담대 중심 + (기관별로) 일부 기타대출 이자만 반영

 · DSR: 모든 대출의 원금+이자 상환액 합계 반영

 

- 민감도: 다양한 소액대출(신용·카드론 등)이 많아질수록 DSR은 급격히 악화되지만,

              DTI에는 상대적으로 영향이 제한적일 수 있어요.

 

 - 정책 흐름: 차주의 총부채 상환능력을 더 정확히 보기 위해 DSR 비중이 커진 흐름이 있었고, 

                   현재는 기관·상품별로 DTI와 병행하거나 참조하는 경우가 많습니다.

 

3) 예시로 이해하기

연소득 5,000만원, 주담대 연간 상환 1,200만원, 기타대출 이자 200만원 가정

DTI ≈ (1,200 + 200) / 5,000 × 100 = 28%

같은 조건에서 신용대출이 늘어 연간 상환이 커져도, DTI는 주담대 중심 구조라 변화 폭이 제한될 수 있습니다.

이때 DSR은 크게 상승할 가능성이 큽니다.

 

4) DTI 관리 전략

 1. 주담대 상환구조 점검: 고정/변동, 거치기간, 만기 등 조정으로 연간 상환액이 달라집니다.

 2. 우대금리 확보: 급여이체·자동이체·카드실적 등 우대 조건으로 금리 인하 → 연간 상환액 축소.

 3. 소득 증빙 보강: 근로 외 사업·임대소득을 합리적으로 증빙하면 분모(연소득)가 커져 비율 개선.

 4. 기타대출 이자 관리: 일부 기관은 기타대출 이자만 반영하므로, 고금리 이자 비용을 줄이는 것만으로도 DTI가 개선될 수 있어요.

 

5) 자주 하는 오해

“DTI가 낮으면 DSR도 낮다?” → NO. DTI는 주담대 중심, DSR은 전체 대출. 범위가 다릅니다.

“DTI만 잘 나오면 승인된다?” → LTV·신용·소득 안정성·담보성 등 다른 요소가 함께 판단됩니다.

“소득만 올리면 된다?” → 현실적으로 단기간에 어렵고 검증도 필요. 상환구조/금리를 먼저 보세요.

6) 체크리스트

 - 주담대 상환액(연간)을 정확히 계산

 - 우대금리(급여·실적 등) 충족 계획 세팅

 - 기타대출 이자비용 파악 및 절감

 - 소득 증빙(근로·사업·임대) 준비

 - 기관별 산정 방식·필수서류 최신 확인

 

7) 요약 한 문장

DTI는 주담대 중심 상환부담/연소득 비율. 주담대 구조·금리·우대 조건이 개선 포인트입니다. DSR과 함께 봐야 정확합니다.