대출 한도를 이야기할 때 빠지지 않는 것이 LTV입니다.
담보가치 대비 얼마까지 빌려줄 수 있는지를 가늠하는 핵심 지표죠.
이 글에서는 LTV의 개념 → 담보평가 방식 → 계산 예시 → 오해 → 체크리스트 순으로 정리합니다.
1) LTV의 뜻
LTV(Loan To Value) 는 담보로 제공한 자산의 가치(보통 담보평가액) 대비 대출금액의 비율입니다.
공식(개념식):
LTV(%) = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100
· 예시 : 주택 가치가 10억 원 이고, LTV가 70% 라면, 대출 가능 금액은 7억원 (10억 ×0.7) 입니다.
담보가치는 단순 실거래가가 아니라, 감정평가/내부 시세/안전가액 등을 기반으로 산정될 수 있어요.
기관마다 평가 방식과 보수성이 다릅니다.
2) LTV가 중요한 이유
LTV는 최대 대출 가능금액을 가늠하게 해줍니다.
같은 집이라도 평가액이 다르면 LTV 결과가 달라지고, 규제·완화, 차주 유형, 주택 종류 등에 따라 허용 상한이 달라질 수 있습니다.
DTI/DSR과 달리 LTV는 담보 측면의 안전성을 본다는 점이 특징이에요.
3) 담보평가, 이렇게 이뤄진다
외부 감정평가: 감정평가사가 주변 거래·유사물건 비교 등으로 평가
내부 시세/빅데이터: 기관 자체 산출 시세를 적용
보수적 차감: 노후·층/향·전용면적·규모, 법적 하자 여부, 거래사례 부족 등으로 보수적 가치를 적용하기도 합니다.
주의: 매매가=평가가가 아닙니다. 평가가가 낮게 나오면 같은 비율이라도 대출금액이 줄어듭니다.
4) 예시로 이해하기
담보평가액 6억원, 목표 대출 3.6억원이라면
→ LTV = 3.6 / 6 × 100 = 60%
같은 주택이더라도 기관 A는 평가액 5.8억, 기관 B는 6.1억으로 본다면
기관 A: 3.6억 대출 시 LTV ≈ 62.1%
기관 B: 3.6억 대출 시 LTV ≈ 59.0%
평가가 차이만으로도 LTV가 달라져 한도/승인 가능성이 달라질 수 있죠.
5) 자주 하는 오해
“집값이 오르면 LTV도 자동으로 오른다?” → NO. 허용 상한과 평가 방식이 먼저입니다.
시장가격 상승이 곧바로 상한 상향을 뜻하지 않습니다.
“실거래가=담보평가액” → NO. 평가액은 보수적으로 책정될 수 있고, 규제·내부정책에 따라 차이가 큽니다.
“LTV만 낮으면 승인된다?” → NO. DSR/DTI/신용/소득/부채구조 등 다른 심사요소와 함께 봅니다.
6) LTV 개선·활용 팁
1. 평가 기준 이해: 거래사례·등기·용도·면적·주차·수리 상태 등 가치에 영향을 주는 요소를 점검.
2. 서류 정합성: 등기부등본, 건축물대장, 전입·임차보증금 등 권리관계 정리로 평가 리스크 최소화.
3. 복수 비교: 기관별 평가·상한·우대조건 차이가 크므로 사전한도와 평가 기준을 복수 확인.
4. 자기자금·보증 활용: 일부 보증상품·특례상품은 담보·소득 기준을 보완해 줄 수 있습니다(단, 조건·비용 확인 필수).
5. 장기계획과 연동: LTV는 현재 한도, DSR/DTI는 지속 가능 상환능력. 세 지표를 함께 설계해야 합니다.
7) 체크리스트
- 담보평가액과 허용 상한을 별개로 이해
- 등기·권리관계 정리(근저당·가압류·임차보증금 등)
- 기관별 평가 방식·보수성 차이 확인
- 사전한도/평가를 복수 기관에서 비교
- DSR/DTI와 동시에 시뮬레이션하여 실제 실행 가능성 점검
8) 요약 한 문장
LTV는 담보가치 대비 대출비율. 평가방식과 허용 상한이 핵심이며, DSR/DTI와 세트로 설계해야 현실적인 한도가 나옵니다.