[은행 기초] "DSR" 완전 정리 정의·계산법·예시·오해·실전 체크리스트

퇴근 후 돈 공부를 시작하면 가장 먼저 마주치는 용어 중 하나가 DSR입니다.

대출을 얼마까지 받을 수 있는지, 승인의 관문을 통과할 수 있는지는 DSR이 좌우하는 경우가 많죠.

이 글에서는 DSR의 정의 → 계산식 → 실제 예시 → 자주 하는 오해 → 실전 체크리스트 순으로 깔끔하게 정리합니다.

(정책 수치는 시점·지역·상품에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신청 전 해당 금융기관의 최신 약관/공식 공지를 꼭 확인하세요.)

 

"DSR" 완전 정리 정의·계산법·예시·오해·실전 체크리스트

 

1) DSR의 뜻

DSR(Debt Service Ratio) 는 연간 모든 금융부채의 ‘원금+이자’ 상환액 합계를 연소득으로 나눈 비율이에요.

핵심은 “모든 대출”이라는 점. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차할부/리스, 보증부 대출, 일부 마이너스통장·학자금·전세자금까지 상품 유형에 따라 포함될 수 있습니다.

 

공식(개념식):

DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

​· 산정대상 : 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 '모든 금융권 대출의 원금과 이자'

 

여기서 연간 상환액은 각 대출의 약정방식(원리금균등/만기일시상환 등)에 따라 산정 방식이 달라질 수 있습니다.

 

2) 왜 중요할까?

금융기관은 차주의 지속 가능한 상환능력을 보고 싶어 합니다.

단일 주담대만 보던 시절(DTI 중심)보다 DSR은 전체 부채 구조를 더 현실적으로 반영해요.

같은 소득이라도 여러 소액 대출이 섞여 있으면 DSR이 급격히 올라 승인 여지가 줄어듭니다.

반대로 기존 대출을 일부 정리하면 DSR 개선 → 한도 상승 효과가 기대됩니다.

 

3) 예시로 이해하기

연소득 5,000만원, 다음과 같은 부채가 있다고 가정:

 - 주담대: 연간 상환액 1,400만원(원리금)

 - 신용대출: 연간 이자/상환액 300만원

 - 자동차할부: 연간 240만원

 - 카드론: 연간 120만원
  → 총 연간 상환액 = 2,060만원
  → DSR ≈ 2,060 / 5,000 × 100 = 41.2%

 

이 상태에서 카드론을 조기상환(연간 120만원 제거)하면
  → 총 연간 상환액 1,940만원 → DSR 약 38.8%로 하락
  → 동일한 소득이라면 한도·승인 가능성이 상대적으로 좋아질 수 있습니다.

 

4) DSR 관리의 핵심 포인트

 1. 소액 고금리 대출 정리: 카드론·현금서비스 등은 DSR을 가장 빠르게 끌어올립니다. 가능하면 조기상환/대환 검토.

 2. 만기 구조 점검: 원리금균등 vs 만기일시상환에 따라 연간 상환액 산정이 달라질 수 있어요.

 3. 마이너스통장: 약정액 전체 또는 일정 비율을 잔액과 무관하게 인정 상환액으로 반영하는 경우가 있어,

                           DSR에 불리할 수 있습니다.

 4. 연소득 산정: 근로소득 외에 사업·임대·금융소득 반영이 가능한지, 증빙 수준을 미리 확인하세요.

 5. 보증·대출 성격: 전세·중도금·집단대출 등은 상품별 산정 규칙이 다를 수 있습니다(기관별 상이).

 

5) 자주 하는 오해

“DSR=대출금리다?” → NO. DSR은 비율(상환부담/소득) 입니다.

금리가 높으면 연간 상환액이 커져 DSR이 오를 뿐, 금리 그 자체는 아니에요.

 

“DSR 좋으면 무조건 승인?” → NO. LTV·신용점수·담보가치·직업/재직기간 등 다른 심사요소도 함께 봅니다.

“소득증빙만 올리면 해결?” → 케이스에 따라 다르지만, 소득 늘리기는 단기간 어렵고 검증도 까다롭습니다.

부채 구조를 손보는 편이 현실적일 때가 많아요.

 

6) 실전 체크리스트(저장용)

 - 모든 대출 내역을 연간 상환액 기준으로 리스트업

 - 마통·카드론·단기 고금리부터 정리/대환 계획 수립

 - 소득 증빙 종류(근로·사업·임대 등)와 증빙 가능성 미리 확인

 - 주담대 실행 전 기존 대출 잔액/만기 구조를 조정

 - 정책·기관별 산정 방식 최신 안내문 확인

 

7) 요약 한 문장

DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액/연소득 비율. 소액 고금리 정리+만기 구조 점검만으로도 개선 여지가 큽니다.